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La semaine du droit des contrats

Civil - Contrat
05/02/2020
Présentation des dispositifs des arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit des contrats, la semaine du 27 janvier 2020.
Garantie des vices cachés – action en indemnisation – action rédhibitoire ou estimatoire
« Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 27 septembre 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi no 16-24.170), M. X a vendu à M. et Mme Y, par l’intermédiaire de la société Marc immobilier, une maison d’habitation moyennant le prix de 98 000 euros, l’acte de vente ayant été dressé par M. Z, notaire, membre de la SCP ZM.
À la suite de l’apparition de désordres et après expertise, M. et Mme Y ont assigné M. X en garantie des vices cachés, ainsi que M. Z et la SCP notariale sur le fondement de la responsabilité délictuelle, lesquels ont appelé en garantie la société Marc immobilier sur ce même fondement.
Par arrêt du 21 juillet 2016, la cour d’appel de Bourges a condamné M. X à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente et à leur payer le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, outre divers frais et préjudices annexes.
Elle a également fixé à 10 % chacun la part de cette condamnation que le notaire et l’agent immobilier devraient supporter au titre de leur responsabilité délictuelle.
Cette décision a été cassée par arrêt de la troisième chambre civile du 14 décembre 2017, uniquement sur le montant des condamnations prononcées contre le vendeur, le notaire et l’agent immobilier.
 
Il résulte de l’article 1645 du Code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire (Com., 19 juin 2012, pourvoi n° 11-13.176, Bull. 2012, IV, no 132 ; 1re Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-22.399, Bull. 2012, I, no 192 ; 3e Civ., 24 juin 2015, pourvoi n° 14-15.205, Bull. 2015, III, n° 66).
Ainsi, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.
La cour d’appel a relevé que M. et Mme Y, qui avaient choisi de conserver l’immeuble, ne demandaient que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du texte précité.
Après avoir énoncé à bon droit que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice, la cour d’appel a retenu que la qualité de vendeur de mauvaise foi de M. X était établie, que, les évaluations de l’expert judiciaire étant reprises, la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne et que le préjudice subi par M. et Mme Y ne pouvait être réparé, sans enrichissement sans cause, que par la démolition et la reconstruction du bâtiment, seules de nature à mettre fin aux vices constatés, y compris d’implantation.  
Elle a pu en déduire, répondant aux conclusions de la société Marc immobilier prétendument délaissées et statuant sur l’objet de la demande, sans opérer un rééquilibrage du contrat, que la demande en indemnisation des acquéreurs, incluant le coût des travaux de démolition et de reconstruction d’un montant de 129 931 euros, devait être accueillie et constituait le montant d’indemnisation sur laquelle devait s’exercer la garantie du notaire et de l’agent immobilier ».
Cass. 3e civ., 30 janv. 2020, n° 19-10.176, P+B+I * 
 
Promesse de vente – donation – vente déguisée
« Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 28 juin 2018), par acte authentique du 25 avril 2014, M. X a consenti à M. et Mme Y une donation portant sur une parcelle de terrain cadastrée ZL n° M, lieudit “N”, commune de Les Vallois, donnée à bail depuis le 31 décembre 2005 à M. Z.
Se prévalant d’une promesse de vente que lui avait consentie M. X sur cette parcelle le 9 mai 2007, M. Z l’a assigné, ainsi que M. et Mme Y, en annulation de la donation, qui constituerait une vente déguisée, et en paiement de dommages-intérêts.
 
La cour d’appel a relevé que la promesse synallagmatique de vente conclue entre M. X et M. Z n’était pas assortie de condition lui faisant encourir la caducité, que les parties n’avaient pas entendu la dénoncer, qu’aucun délai n’avait été convenu pour la régularisation de l’acte authentique et qu’au jour où M. X avait consenti la donation de la parcelle à M. et Mme Y, l’obstacle juridique à sa régularisation par acte authentique que constituaient l’interdiction de vendre et d’hypothéquer et le droit de retour avait disparu du fait du décès antérieur du dernier des parents de M. X.
La cour d’appel en a déduit exactement que les parties demeuraient engagées par cette promesse au jour de la donation.
Sans se fonder sur la donation de la chose d’autrui, elle a retenu à bon droit que, passée en méconnaissance de la vente convenue et en fraude des droits de l’acquéreur, la donation consentie à M. et Mme Y devait être annulée et les parties remises dans l’état antérieur ».
Cass. 3e civ., 30 janv. 2020, n° 18-25.381, P+B+I * 
 
 
*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 5 mars 2020
 
Source : Actualités du droit